JLL maakt de balans op van de industriële vastgoedmarkt in de eerste jaarhelft van 2021 en analyseert de marktevolutie in deze eerste jaarhelft. De vraag naar logistiek vastgoed in België blijft ook in de staart van de coronacrisis hoog. JLL kadert de marktindicatoren en stipt enkele markante markttrends aan.
De gebruikersmarkt wordt afgeremd door het lage aanbod
-
Opnamevolumes op hoog niveau. Met een volume van 861.000 m² per begin juni is het transactievolume dit jaar al 1% hoger dan het volume voor de volledige eerste jaarhelft vorig jaar. Momenteel betekent dit een stijging met 1% ten opzichte van de eerste jaarhelft vorig jaar. Het meest voorzichtige voorspellingscenario van JLL stelt 6% groei ten opzichte van het eerste semester vorig jaar in het vooruitzicht en 2% groei ten opzichte van het vijfjarig gemiddelde, dat 886.000 m² bedraagt. Wat de geografische spreiding van het opnamevolume betreft, constateren we dat iets meer dan driekwart van het volume gerealiseerd werd in Vlaanderen, 21% in Wallonië en 5% in Brussel. Het marktaandeel van Brussel en Wallonië lag hiermee respectievelijk 3% en 2% hoger dan gemiddeld in de voorbije 5 jaar. De industriële markt in Vlaanderen wordt geleidelijk aan meer en meer afgeremd door het lage aanbod. Zo is er momenteel op de noord-zuidas Antwerpen-Brussel slechts iets meer dan 1% onmiddellijk beschikbare logistieke ruimte.
-
Logistieke transacties in de eerste jaarhelft waren vooral verhuringen: zij maken tot dusver dit jaar meer dan 80% van het volume uit, een trend die ook vorig jaar duidelijk merkbaar was, tegen gemiddeld 54% in de voorgaande drie jaren. De gemiddelde logistieke transactie wordt iets kleiner, 12.700 m² tot dusver dit jaar tegen 14.100 m² in 2020, het gevolg van meer efficiënt plaatsgebruik en meer kleine transacties. Op alle logistieke assen, behalve Antwerpen-Brussel waar de leegstand het kleinst is, werd een beduidend hoger transactievolume geregistreerd dan in de eerste jaarhelft vorig jaar.
-
De grootste transactie van het jaar tot dusver is de verkoop van een logistiek gebouw van 33.500 m² in de Antwerpse regio. Daarnaast huurden Connect+ Group en Eltra in totaal 30.000 m² in Ghent Logistic Campus in Evergem. In Genk tekende logistieker Eddie Stobart voor 25.000 m² in Genk Green Logistics, de nieuwe logistieke hub op de voormalige Ford-site. In de haven van Brussel huurde Van Moer Logistics 20.400 m² vlak bij de TTB-terminal, een multimodale ligging met een groot potentieel voor stadsdistributie.
-
De huurprijzen stijgen. Als gevolg van de hoge vraag, het geringe aanbod en de stijgende grond- en bouwkost zijn de ‘prime’ rents of tophuurprijzen in het eerste semester 2021 gestegen, zowel voor logistieke als voor semi-industriële ruimten. Antwerpen-Brussel blijft de belangrijkste logistieke as met een prime rent van 60 €/m²/jaar, stabiel ten opzichte van vorig jaar. Voor logistieke ruimten op de Waalse as en langs de E313 is de prime rent 4% gestegen ten opzichte van vorig jaar, naar 48 €/m²/jaar. In de regio Luik bedraagt de prime rent nu zelfs 53 €/m²/jaar, 15% hoger dan één jaar geleden, onder impuls van de hoge vraag naar logistieke ruimten rond de luchthaven van Luik. De tophuurprijs die geldt voor de logistieke as Antwerpen-Gent steeg 2% op jaarbasis, naar 46 €/m²/jaar.
Drie markante markttrends
-
De schaarste aan terreinen, vooral in de belangrijkste regio’s, wordt problematisch. Hierdoor zijn de grondprijzen sterk gestegen. In sommige provincies registreerden we meer dan een verdubbeling in vijftien jaar tijd.
- Logistieke ontwikkeling op risico komt terug. In recente logistieke gebouwen is de leegstand zeer laag. Vermits er geen onmiddellijke beschikbaarheid is en de vraag hoog blijft, nemen ontwikkelaars opnieuw iets meer risico en lanceren ze speculatieve projecten. Voorbeelden zijn Ghent Logistic Campus (180.000 m²) en Genk Green Logistics (60.000 m²).
-
De vraag naar logistieke stadsdistributie stijgt. Enerzijds is er de stijging van e-commerce waardoor de vraag naar snelle levering aan huis (same day delivery) stijgt, anderzijds weren de stadscentra vervuilende transportmiddelen waardoor elektrische vervoermiddelen met een kortere actieradius ingezet worden voor stadsdistributie. Deze nieuwe organisatie van de bevoorradingsketens heeft als gevolg de vraag naar kleinere distributiecentra voor stadsbelevering, meestal op maximum 5 kilometer afstand van de stadscentra.