JLL licht de stand van zaken toe op de industriële en logistieke vastgoedmarkt in 2022, met een focus op Vlaanderen. In een uitdagende economische context legt de gebruikersmarkt dit jaar toch nog goede resultaten voor. De verschillende marktsegmenten evolueren wel verschillend : logistiek doet het beduidend beter dan semi-industrie. Investeerders zijn zeer actief dit jaar: er is nu al na 3 trimesters een historisch hoog volume geïnvesteerd in Vlaanderen dat niet alleen Belgisch maar ook buitenlands kapitaal wist aan te trekken.
Verhuur- en verkoopmarkt (gebruikersmarkt): aanbodkrapte speelt de markt parten
Opnamevolume in 2022 houdt stand. Midden september was er in industriële en logistieke panden in Vlaanderen voor 889.000 m² verhuurd en verkocht. Dat transactievolume ligt 16% lager dan het transactievolume in de eerste drie trimesters van vorig jaar, dat een recordjaar was. Het volume op het einde van de maand zal naar verwachting iets lager liggen dan vorig jaar, vooral door een terugval in semi-industriële transacties. Er werden tot dusver dit jaar 403.000 m² KMO-ruimten verhuurd en verkocht, 40% minder dan op het eind van het derde kwartaal vorig jaar.
Logistiek vastgoed daarentegen profiteert van de herschikking van toevoerketens en presteert nu al 25% beter dan eind september vorig jaar. Veel zal afhangen van het vierde kwartaal, traditioneel de periode waarin jaarlijks de meeste transacties en de grootste volumes geregistreerd worden. Indien het vierde kwartaal in de lijn ligt van de vijf voorgaande jaren, dan zal het transactievolume op de gebruikersmarkt in lijn liggen van het vijfjarig gemiddelde.
Het marktaandeel van Vlaanderen daalt
Vorig jaar betrof drie kwart van het transactievolume in België opslagruimten in Vlaanderen. Het vijfjarig gemiddelde bedraagt bijna 80%. Dit jaar is het marktaandeel van Vlaanderen in verhouding met andere gewesten gedaald naar 66%. Vooral in Wallonië, met name in de provincies Henegouwen en Luik, werden grotere transactievolumes geregistreerd. De reden hiervoor is het gebrek aan beschikbare opslagruimten, hetgeen industriële bedrijven doet uitwijken naar andere gewesten. In Vlaanderen vertegenwoordigen de provincies Antwerpen en Oost-Vlaanderen de hoogste transactievolumes: samen zijn ze goed voor twee derden van de Vlaamse industriële vastgoedmarkt. Vlaams-Brabant vervolledigt de top drie.
Grote transacties in Oost-Vlaanderen en Limburg
Tot dusver is de grootste transactie van het jaar de verhuur aan AGP eGlass van 70.000 m² logistieke ruimte die op maat gebouwd wordt in de nieuwe Ghent Logistic Campus in Evergem. Ten tweede werd door MG Real Estate 36.000 m² logistieke ruimte voorverhuurd in het logistiek project MG Crosswoods in Kruisem aan Bleckmann. De top drie wordt vervolledigd door de verhuur
van 30.000 m² aan Konings in het project Genk Green Logistics op de voormalige Fordsite. Heel recent huurde Eutraco een logistieke ruimte van 23.000 m² in een bestaand logistiek gebouw aan de Leopoldlaan in Puurs. Beide laatst vermelde transacties werden gerealiseerd door JLL. Opmerkelijk is ook nog dat verhuringen in opmars zijn: in de top 10 staat slechts één aankooptransactie, een aankoop van 17.000 m² door Crelem Bakeries in Genk.
De beschikbaarheid blijft historisch laag
Vooral op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel zijn er weinig beschikbare industriële ruimten. Momenteel staat daar slechts 0,36% van de stock leeg. Ook op andere assen is beschikbare ruimte schaars. Langs de as E313 Antwerpen-Limburg is 0,46% beschikbaar, een historisch laagtepunt. Alleen langs de E17 Antwerpen-Gent is het aanbod wat ruimer, ook al blijft het beperkt tot
bestaande gebouwen in de regio Waasland.
De huurprijzen stijgen
Zowel de ‘prime’ rent (de tophuurprijs) voor KMO-units als voor logistiek vastgoed stegen fors in 2022. De hoogste huurprijs voor logistieke ruimten in Vlaanderen zijn die in Antwerpen, met €55 per m² per jaar. Dat is een stijging met 10% op jaarbasis, een gevolg van de krappe beschikbaarheid, maar ook van de stijgende bouwkost omwille van bevoorradingsperikelen en nieuwe duurzaamheidsprincipes. In regio Gent en in Limburg zijn de tophuurprijzen voor logistiek na stijging in de twee voorgaande jaren in 2022 stabiel gebleven op €48 per m² per jaar.
Voor nieuwe KMO-units op de beste liggingen in Antwerpen en Vlaams-Brabant gelden momenteel prime rents van respectievelijk €68 en €70 per m² per jaar. Dat vertegenwoordigt een stijging ten opzichte van 2021 met 10% in Antwerpen en 8% in Vlaams-Brabant. Ook in andere semi-industriële zones in West- en Oost-Vlaanderen en in regio Mechelen liggen de tophuurprijzen dit jaar 8% tot 9% hoger dan vorig jaar.
Investeringen in industrieel en logistiek vastgoed: historisch hoog transactievolume
Midden september 2022 bedroeg het investeringsvolume in industrieel vastgoed in Vlaanderen in totaal bijna € 808 miljoen, meer dan dubbel het niveau van vorig jaar in dezelfde periode en meer dan drie keer het vijfjarig gemiddelde. Op 3 maanden van het jaareinde is dit nu al het hoogste investeringsvolume ooit geïnvesteerd in industrieel vastgoed in Vlaanderen in één kalenderjaar. De rendementen die hoger liggen dan in andere activaklassen en de stabiliteit van de markt tijdens de pandemie doen veel investeerders naar industriële investeringsobjecten zoeken. Ook buitenlandse investeerders waren actief in de markt: 30% van het investeringsvolume is voor rekening van buitenlandse kopers.
Gezien de beperkte speculatieve ontwikkelingen en de “houd”-strategie van ontwikkelaars-investeerders, is er echter weinig aanbod op de markt, waardoor de rendementen in voorbije jaren aanscherpten. De recente stijging van de rentevoeten heeft een kentering teweeggebracht bij prime yields of toprendementen, die nu voor alle activaklassen en ook voor industrieel vastgoed voor het eerst sinds lange tijd opnieuw stegen. De prime yield voor logistiek vastgoed, die voor de as Antwerpen-Brussel, bedraagt momenteel 4%, nog steeds slechts een relatief beperkte stijging met 15 basispunten ten opzichte van vorig jaar. Voor andere logistieke assen in Vlaanderen hanteren wij een prime yield van 4,2%, hetgeen een stijging met 10 basispunten betekent in vergelijking met 2021. Voor semi-industrieel vastgoed geldt momenteel een prime yield van 5,65%, ook een stijging met 15 basispunten op jaarbasis.
De grootste investeringstransactie in Vlaanderen tot dusver in 2022 is de aankoop door Montea voor € 247,5 miljoen van een logistieke portefeuille van Cordeel met ontwikkelingsprojecten in Tongeren, Vilvoorde en Zele, waarvan 20.000 m² reeds opgeleverd is en verhuurd aan XPO Logistics. Daarnaast verkocht Greenyard de site van Greenyard Prepared in Bree in een sale & rentback transactie met W.P. Carey voor € 93 miljoen. Ten derde verkocht Lingang haar project in de Maritiem Logistieke Zone van Zeebrugge aan Intervest Offices & Warehouses voor € 78 miljoen. Het uitzonderlijke transactievolume dit jaar is te danken aan zes transacties boven € 25 miljoen, drie keer zoveel als in de voorgaande vijf jaren, en waarvan zelfs 5 boven € 50 miljoen, een absoluut
record voor Vlaanderen.
De indexering van de huurprijzen en de compressie van de rendementen die in België – en dus ook in Vlaanderen – beperkter bleef dan in andere Europese landen zullen ervoor zorgen dat de verwachte decompressie van de rendementen in onze gewesten waarschijnlijk ook milder zal blijken dan elders in Europa.