JLL geeft een overzicht van de logistieke vastgoedmarkt in België anno 2021. De vraag naar logistieke ruimten bleef op peil, maar opnamevolumes worden afgeremd door de grondschaarste en door de lage onmiddellijke beschikbaarheid. De vraag is of de vastgoedmarkt hetzelfde ritme kan aanhouden in 2022. JLL zet de uitdagingen en de markttrends die zich als antwoord hierop aftekenen op een rij.
Logistiek: hoge vraag maar laag aanbod beperkt opnamevolume
In 2021 werden in België 813.000m² logistieke ruimten verhuurd en verkocht. Dat is 17% minder dan in 2020 en ligt ook onder het vijfjarig gemiddelde. De voor de hand liggende reden hiervoor is de aanhoudende aanbodschaarste. Zo is er op de belangrijkste logistieke as Antwerpen-Brussel minder dan 1% van de logistieke gebouwenstock onmiddellijk beschikbaar en elders nergens meer dan 4%. Bovendien is de marktvraag zo hoog dat de huidige beschikbaarheid over enkele maanden opgenomen zal zijn. Het zwaartepunt van de transacties lag in Vlaanderen.
Er waren in 2021 geen transacties boven 50.000m². Ook de gemiddelde logistieke transactie wordt de laatste drie jaar steeds kleiner. Voor 2021 was dat 10.987m², wat 22% lager is dan het vijfjarige gemiddelde. Gezien de stijgende vraag naar stadslogistiek zal de trend naar kleinere logistieke oppervlakten nog aanhouden.
In 2021 stegen de huurprijzen als gevolg van het lage aanbod en de gestegen grond- en bouwkosten. Dat valt vooral op bij de ‘prime’ rents of tophuurprijzen. Voor logistieke ruimten steeg de prime rent, die voor de as Antwerpen-Brussel, naar een prijsvork tussen €55 en €60 per m² per jaar. De hoogste stijging dit jaar werd genoteerd op de Waalse as, waar de prime rent nu €48 tot €53 per m² per jaar bedraagt, en langs de E313, waar de hoge vraag de huuprijzen met 4% deed stijgen tot de huidige prijsvork van €43 tot €480 per m² per jaar gelden. In Gent variëren tophuurprijzen voor logistiek van €44 tot €48 per m² per jaar.
Uitdagingen en trends
Om hetzelfde hoge opnameniveau aan te houden, zullen marktspelers een antwoord moeten vinden op een aantal uitdagingen die het opnamevolume zouden kunnen afremmen. Dat de marktvraag groot is, houdt niet noodzakelijk in dat het opnamevolume ook groot zal zijn. Het gebrek aan aanbod remt de laatste jaren de transactievolumes af. Opslagruimten op maat hebben de voorkeur van gebruikers, maar bouwgrond is moeilijk te vinden en wordt door de schaarste ook steeds duurder. Bovendien beantwoordt beschikbare grond soms niet aan de criteria van de gebruiker, waardoor tijdelijke oplossingen in afwachting van betere opties zich opdringen.
Daarnaast willen investeerders steeds meer groen logistiek vastgoed, met duurzame bouwmaterialen en -processen. Er zullen door de groei van stadslogistiek en e-commerce in het algemeen ook vaker kleinere en lokalere distributiecentra gebouwd moeten worden.
Een opvallende trend, ook getriggerd door het lage aanbod, is dat grote spelers er vaker voor kiezen om grotere ruimtes te huren dan ze nodig hebben. Als ze die ruimte op dat moment niet nodig hebben, dan gaan ze dit onderverhuren. Door het lage aanbod, is het vaak vrij makkelijk om hiervoor huurders te vinden. Als ze de ruimte later wel nodig hebben, dan hebben ze de ruimte al ter beschikking.