JLL, marktleider in de verhuur en verkoop van industriële ruimten in België, publiceert haar jaaroverzicht betreffende de industriële en logistieke vastgoedmarkt en blikt vooruit naar 2020. We gaan dieper in op de logistieke vastgoedmarkt. Deze blijft presteren op een hoog peil, met als resultaat het tweede hoogste opnamevolume van de laatste 15 jaar, na dat van 2016.
Logistiek vastgoed : grote transacties stuwen het opnamevolume omhoog
Midden december 2019 had JLL reeds een opnamevolume geregistreerd van 905.000 m². Verwacht wordt dat dit tegen het jaareinde nog zal stijgen, tot 930.000 m². Daarmee behaalt 2019 op dit moment het tweede hoogste opnamevolume van de laatste 10 jaar, en top 3 sinds het jaar 2000.
In totaal werden midden december reeds 58 logistieke transacties geregistreerd. De logistieke markt in 2019 werd gekenmerkt door een hoog aantal grote transacties, waarvan drie boven 50.000 m². Zowel de categorie boven 20.000 m² als de categorie tussen 10 en 20.000 m² presteert boven haar vijfjarig gemiddelde.
In 2019 maakten verhuringen 61% van het volume uit,tegenover 39% aankopen voor eigen gebruik. Verhuurtransacties klimmen van gemiddeld 53% naar 61% van het opnamevolume in de voorlopige balans van 2019. De gemiddelde transactie dit jaar varieert van 10.000 m² op de as Antwerpen-Brussel tot 25.000 m² op de as Antwerpen-Gent. Globaal genomen was de gemiddelde transactie 15.600 m² groot.
Vanuit geografisch oogpunt bekeken, stelt JLL vast dat de verschillen in volumes tussen de assen verkleinen. De as Antwerpen-Brussel blijft weliswaar de belangrijkste logistieke as in 2019, met een transactievolume van 215.000 m², wat gelijkstaat aan 24% van het volume. Dat is het kleinste aandeel ooit, te wijten aan de extreem lage beschikbaarheid op deze as, momenteel onder 2,5%. De grootste transactie op de as Antwerpen-Brussel in 2019 betrof een verhuring van 23.000 m² aan Bakker Logistiek in Boom, gevolgd door een project op maat van net geen 20.000 m² voor Colruyt Collect & Go in Londerzeel, 17.000 m² verhuurd aan Toyota Material Handling in Willebroek en de verhuring van 16.800 m² aan BD MyShopi in Bornem Logistics, alle bemiddeld door JLL.
De assen Antwerpen-Gent en de Waalse as vertegenwoordigen dit jaar elk ongeveer een vijfde van het volume, wat voor de Waalse as meer dan een verdubbeling betekent van het vijfjarige gemiddelde.De grootste transacties langs de as Antwerpen-Gent betreffen het distributiecentrum van 60.000 m² dat WDP op maat bouwt van Barry Callebaut en de aankoop van een logistiek gebouw van meer dan 36.000 m² door transportbedrijf Hertsens in Kruibeke, een transactie bemiddeld door JLL.
Op de Waalse as investeert Lidl in een nieuw distributiecentrum van 41.800 m² in Magna Park La Louvière en Weerts Logistics breidt zijn logistieke gebouw in Hauts-Sarts Milmort uit met 38.000 m². In Heppignies tekende Cora met WDP voor de huur van een project op maat van 32.000 m² en Cainiao (de logistieke dochter van Alibaba) zal een logistiek platform oprichten van 30.000m² in Luik.
Projecten
In 2019 zal 324.000 m² opgeleverd worden en dit volledig niet-speculatief. Het volume ligt 24% onder het vijfjarig gemiddelde. Voor 2020 zijn nu reeds meer dan 430.000 m² logistieke projecten in aanbouw bekend en ook voor 2021 staan momenteel al 306.000m² nieuwe projecten gepland.
Ontwikkelaars investeren in strategische grondposities ten einde projecten te kunnen ontwikkelen op maat van toekomstige gebruikers. Grondposities op multimodale liggingen zijn gegeerd met het oog op toekomstige gebruikers die meer en meer aandacht zullen schenken aan mobiliteit en duurzaamheid.
Huurprijzen
In 2019 bleef de ‘prime rent’ of tophuurprijs voor logistiek vastgoed stabiel op €55/m²/jaar. Dit prijsniveau geldt voor de periferie rond Brussel. In de omgeving van Antwerpen en vooral aan de zuidrand evolueert de huurprijs naar 50€/m²/jaar.Op andere logistieke assen bleven de huurprijzen eveneens stabiel variërend van €43 tot €48 per m² per jaar.Uitzondering is de Waalse as, waar de tophuurprijzen dit jaar een stijging van 7% kenden, van €43 naar €46 per m² per jaar wegens het gebrek aan enig aanbod in bestaande gebouwen. Huurprijzen ervaren na een lange periode van stabiliteit een opwaartse druk omwille van de stijgende grondprijzen, de hogere bouwkost als gevolg van nieuwe duurzaamheidscriteria en de zeer geringe leegstand.
Trends en perspectieven
Logistiek vastgoed zette in 2019 de tweede beste prestatie van de laatste 15 jaar neer met een gemiddeld volume van 225.000 m² per kwartaal. Ook in 2020 verwacht JLL dat de vraag naar logistieke gebouwen op peil blijft. Onze zeehavens, binnenhavens en cargoluchthavens zijn belangrijke troeven in een steeds meer multimodale logistieke markt en zullen een groot deel van de toekomstige vraag naar zich toe trekken. Vandaag zien we grote ontwikkelingen op multimodale knooppunten zoals de haven van Zeebrugge en de cargoluchthaven van Luik.
Daarnaast zullen logistieke gebouwen steeds duurzamer (moeten)worden met aandacht voor multimodaliteit, energieneutraliteit, CO2-uitstoot en het welzijn van de werknemers.
Bovendien verwacht JLL meer aandacht voor “supply chain real estate” zoals crossdocks, stedelijke logistiek, e-fullfillment centra, containerterminals …
Nieuw ontwikkelde technologieën inzake automatisatie en digitalisatie zullen het concept van logistieke gebouwen beïnvloeden. Zo laat bijvoorbeeld de automatisatie bij Nike toe dat hun logistieke gebouwen steeds hoger worden wat dan weer een positieve invloed heeft op het grondgebruik van de site te Laakdal.