JLL focust op de logistieke vastgoedmarkt in Vlaanderen en maakt de balans op na drie trimesters in 2020
In dit uitzonderlijke jaar dat gekenmerkt wordt door de coronacrisis heeft de transactionele markt zelfs tijdens de lockdown niet stilgelegen. Het zich wijzigende consumentengedrag en de vrees voor een wijd verspreide heropflakkering van het virus hebben de marktvraag in de eerste jaarhelft sterk beïnvloed. Logistieke ketens werden herzien en stockageruimten werden – al dan niet tijdelijk – uitgebreid om grotere stocks te creëren. Er werden transacties genoteerd op alle logistieke assen. Een overzicht:
Globale markt: top 3 van het laatste decennium
Voor industrie en logistiek samen werd tot dusver dit jaar in Vlaanderen een opnamevolume van 983.000 m² geregistreerd. Dat volume ligt 6% boven dat van dezelfde periode vorig jaar en vertegenwoordigt 83% van de 1.186.000 m² die in heel België in dezelfde periode verhuurd of verkocht.werden voor eigen gebruik. Tot heden heeft de coronacrisis dus geen negatieve impact op de opnamecijfers. Van de opgenomen ruimten in Vlaanderen was 46% logistiek, iets meer dan de gemiddelde 41% van de laatste 10 jaar, en 54% semi-industrie.
Logistieke gebruikersmarkt: op twee na hoogste opnamevolume van het laatste decennium
- Logistiek opnamevolume houdt stand. Eind september stond het opnamevolume in de gebruikersmarkt van logistiek vastgoed in Vlaanderen op 453.000 m², hetzij 1% boven het niveau van dezelfde periode vorig jaar. Wanneer we vergelijken met het 10-jarig gemiddelde stellen we vast dat het niveau zelfs 20% hoger ligt. Het transactievolume van de eerste drie kwartalen van 2020 is het derde hoogste van het decennium, na dat van topjaren zoals 2011 en 2016. Of 2020 ook een topjaar wordt zal afhangen van het vierde kwartaal, het kwartaal waarin traditioneel het hoogste volume van het jaar gerealiseerd wordt, De marktvraag blijft groot, maar de onderhandeltijd van transacties loopt uit, onder meer door strengere financieringsvoorwaarden en lange vergunningstrajecten.
- Markante transacties in de eerste negen maanden. De top drie wordt gevormd door drie verhuringen waarbij JLL telkens betrokken was: de verhuur van een sleutel op de deur logistiek project van net geen 60.000 m² in MG Park De Hulst in Willebroek aan Eutraco, 48.500 m² verhuurd voor twee jaar aan Eddie Stobart Logistics in Genk Logistics en de huur van 34.000 m² door Eutraco in Tri Access Logistics in Willebroek. Daarnaast begeleidde JLL ook ontwikkelaar Montea bij een primeur voor België: de lange termijn verhuur van het eerste cross dockgebouw van 9000m² verspreid over 2 niveaus met bijhorend terrein,60.000 m², aan DPD Belgium op een toplocatie langs de Tyraslaan te Vilvoorde vlakbij de op en afrit van de Brusselse Ring .
- De beschikbaarheid daalt verder. De leegstand op de logistieke assen in Vlaanderen bedraagt niet meer dan 2%. In de logistieke zones rond Antwerpen bereikt de leegstand momenteel een historisch laagtepunt van 1,2%. Omgeving Brussel en in Vlaams-Brabant is de logistieke leegstand quasi nihil. De lage beschikbaarheidsgraad in combinatie met de risico-averse strategie van ontwikkelaars oefenen een opwaartse druk uit op de huurprijzen..
- De huurprijzen stijgen. De ‘prime’ rents of tophuurprijzen zijn in de eerste negen maanden van 2020 gestegen. De tophuurprijs op de as Antwerpen-Brussel steeg 9% van € 55 naar € 60/m²/jaar, onder druk van de aanhoudende vraag en de extreem lage beschikbaarheid. De huurprijs reflecteert ook de gestegen bouw kost van duurzame, kwalitatieve logistieke gebouwen. De tophuurprijs die geldt voor de logistieke as Antwerpen-Gent steeg 2% op jaarbasis, naar € 46 per m² en per jaar en komt zo op hetzelde niveau als de tophuurprijs die geldt voor de as E313.
- Weer meer speculatieve ontwikkeling. Investeerders en logistieke ontwikkelaars zijn vertrouwensvol. In totaal zijn 648.000 m² logistieke ruimten in aanbouw of met opleveringsdatum gepland in de komende 12 tot 15 maanden. Opmerkelijk is dat hiervan 205.000 m², bijna een derde, speculatief ontwikkeld wordt, waaronder Ghent Logistic Campus van Groep Heylen in de haven van Gent, een deel van Genk Green Logistics, de herontwikkeling van Ford Genk en 76.000 m² van Lingang in Zeebrugge. Daarnaast zijn in de komende 12 maanden opleveringen gepland van grote ontwikkelingen op maat van gebruikers, zoals 82.000 m² voor Kühne & Nagel in Tessenderlo, 60.000 m² voor Barry Callebaut in Lokeren.en 50.000 m² voor H. Essers in Gent. Gemiddeld werden in de voorbije vijf jaar 331.000 m² logistieke ruimte per jaar opgeleverd in Vlaanderen, wat ongeveer drie kwart uitmaakt van het jaarlijks Belgisch volume.
Markttrends
De vraag naar logistieke ruimten als antwoord op de groei van e-commerce en on-line gestuurde operaties neemt nadrukkelijk toe; dergelijke logistieke operaties hebben immers extra ruimte nodig voor het behandelen van retours, de individuele verpakkingen van de verzendingen en de grotere stockvolumes. Nieuwe locaties worden geselecteerd in functie van snelle betoelevering en de beschikbaarheid van personeel. Er komt ook meer vraag naar stadsdistributie en last mile deliveries in grote steden. De vraagt stijgt ook omwille van bufferstocks die gecreëerd worden om disruptie in de toeleveringsketens voor de toekomst op te vangen. Er is ook een duidelijke trend naar een beter grondgebruik door het bouwen van hogere gebouwen dit in combinatie met automatisatie, meer kades en een betere technische uitrusting inzake internet en data management . Ook binnen het warehouse wordt meer aandacht gegeven voor een goede en veilige werk- en leefomgeving.
Marktindicatoren
| Opnamevolume (m²) per logistieke as | Q3 2019 | Q3 2020 | Q3 2020 vs.Q3 2019 | 5-jarig gemiddelde bij Q3 | Q3 2020 vs.5-jarig gem. |
| Antwerpen-Brussel | 127.000 | 280.000 | 120% | 146.500 | 91% |
| Antwerpen-Gent | 152.000 | 71.000 | -53% | 109.000 | -34% |
| E313 | 58.000 | 91.000 | 54% | 123.000 | -27% |
| Andere | 113.000 | 11.000 | -90% | 73.900 | 279% |
| Totaal Vlaanderen | 450.000 | 453.000 | 1% | 453.000 | 0% |
| Totaal België | 588.000 | 507.000 | -14% | 552.000 | -8% |